Ross-Heidecke Pro

Depreciación Científica de Edificaciones

Glosario Ross-Heidecke

■ Ley de Ross

Establece una curva de depreciación parabólica. Acepta que el edificio no pierde valor de forma lineal: los primeros años el desgaste es lento, se acelera en la etapa media y se estabiliza al final de la vida útil. Fórmula: Dep = 0.5 × (E/Vn + E²/Vn²), con tope del 90%.

■ Coeficiente de Heidecke

Multiplicador por estado real de conservación. Penaliza fuertemente el mantenimiento deficiente. Según Chandías (Tasación de Inmuebles Urbanos):

EstadoCoef.

Muy Bueno1.00

Bueno0.92

Normal0.77

Regular0.56

Malo0.32

Muy Malo / Demolición0.14

■ Superficies

Cubierta: Factor 1.00 — peso pleno.

Semicubierta: Factor 0.50 — galería, porche techado.

Descubierta: Factor 0.15 — patio, terraza sin techo.

■ Vidas útiles de referencia

Casa: 70 años

Departamento: 80 años

Local Comercial: 60 años

Edificio de Oficinas: 70 años

Nave / Galpón: 50 años

Cochera / Garaje: 60 años

Resumen de Indicadores

Valor de Tasación USD 0

Depreciación Acum. ~0%

Estado ---

Tipo de Propiedad

Antigüedad (años)

Superficie Cubierta (m²)

Superficie Semicubierta (m²)

Superficie Descubierta (m²) — patio, terraza

Valor nuevo por m² (USD)

Estado de Conservación (Heidecke)

Mantenimiento adecuado. Sin patologías graves.

Valor del Terreno (USD)

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Aviso Legal

Esta valuación es una estimación técnica de referencia. No constituye una garantía de precio de venta. El valor final queda sujeto al criterio profesional del martillero público matriculado, responsable de la tasación conforme a su conocimiento del mercado local.

ScoringPro

Intelligence for Real Estate Decisions

Inmobiliaria

Martillero Público · Corredor Inmobiliario

Informe Técnico de Tasación — Método Ross–Heidecke N° RH- ·

Tipo de Inmueble

—

Antigüedad

— años

Vida Útil de Referencia

— años

Valor de Tasación Estimado

USD —

Construcción depreciada + terreno

Depreciación Ross: —%

Estado: — (—)

Superficies

Cubierta (×1.00)0 m²

Semicubierta (×0.50)0 m²

Descubierta (×0.15)0 m²

Valor nuevo por m²USD —

Valores Calculados

Valor de reposiciónUSD —

Depreciación aplicada—%

Construcción depreciadaUSD —

Valor del terrenoUSD —

Coeficiente de Heidecke — Estado de Conservación

Muy Bueno

1.00

Sin patologías. Construcción nueva o perfectamente mantenida.

Bueno

0.92

Mantenimiento adecuado. Sin patologías graves.

Normal

0.77

Mantenimiento regular. Pequeñas reparaciones pendientes.

Regular

0.56

Deterioro visible. Requiere refacciones importantes.

Malo

0.32

Daños estructurales o graves. Habitabilidad comprometida.

Muy Malo / Demolición

0.14

Sin valor de uso. Solo rescate de materiales o demolición.

Metodología Aplicada (Ref. Chandías — Tasación de Inmuebles Urbanos)

Ley de Ross:

Dep = 0.5 × (E/Vn + E²/Vn²) [tope 90%]

Valor construcción:

V_constr = V_repos × (1 − Dep) × Coef_Heidecke

Valor final:

V_final = V_constr + V_terreno

Firma del tasador

—

Aclaración / Sello

—