Ross-Heidecke Pro

Depreciación Científica de Edificaciones

Glosario Ross-Heidecke

■ Ley de Ross

Establece una curva de depreciación parabólica. Acepta que el edificio no pierde valor de forma lineal: los primeros años el desgaste es lento, se acelera en la etapa media y se estabiliza al final de la vida útil. Fórmula: Dep = 0.5 × (E/Vn + E²/Vn²), con tope del 90%.

■ Coeficiente de Heidecke

Multiplicador por estado real de conservación. Penaliza fuertemente el mantenimiento deficiente. Según Chandías (Tasación de Inmuebles Urbanos):

EstadoCoef.

Muy Bueno1.00

Bueno0.92

Normal0.77

Regular0.56

Malo0.32

Muy Malo / Demolición0.14

■ Superficies

Cubierta: Factor 1.00 — peso pleno.

Semicubierta: Factor 0.50 — galería, porche techado.

Descubierta: Factor 0.15 — patio, terraza sin techo.

■ Vidas útiles de referencia

Casa: 70 años

Departamento: 80 años

Local Comercial: 60 años

Edificio de Oficinas: 70 años

Nave / Galpón: 50 años

Cochera / Garaje: 60 años

Resumen de Indicadores

Valor de Tasación USD 0

Depreciación Acum. ~0%

Estado ---

Tipo de Propiedad

Antigüedad (años)

Superficie Cubierta (m²)

Superficie Semicubierta (m²)

Superficie Descubierta (m²) — patio, terraza

Valor nuevo por m² (USD)

Estado de Conservación (Heidecke)

Mantenimiento adecuado. Sin patologías graves.

Valor del Terreno (USD)

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ScoringPro

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Inmobiliaria

Martillero Público · Corredor Inmobiliario

Informe Técnico de Tasación — Método Ross–Heidecke N° RH- ·

Tipo de Inmueble

—

Antigüedad

— años

Vida Útil de Referencia

— años

Valor de Tasación Estimado

USD —

Construcción depreciada + terreno

Depreciación Ross: —%

Estado: — (—)

Superficies

Cubierta (×1.00)0 m²

Semicubierta (×0.50)0 m²

Descubierta (×0.15)0 m²

Valor nuevo por m²USD —

Valores Calculados

Valor de reposiciónUSD —

Depreciación aplicada—%

Construcción depreciadaUSD —

Valor del terrenoUSD —

Coeficiente de Heidecke — Estado de Conservación

Muy Bueno

1.00

Sin patologías. Construcción nueva o perfectamente mantenida.

Bueno

0.92

Mantenimiento adecuado. Sin patologías graves.

Normal

0.77

Mantenimiento regular. Pequeñas reparaciones pendientes.

Regular

0.56

Deterioro visible. Requiere refacciones importantes.

Malo

0.32

Daños estructurales o graves. Habitabilidad comprometida.

Muy Malo / Demolición

0.14

Sin valor de uso. Solo rescate de materiales o demolición.

Metodología Aplicada (Ref. Chandías — Tasación de Inmuebles Urbanos)

Ley de Ross:

Dep = 0.5 × (E/Vn + E²/Vn²) [tope 90%]

Valor construcción:

V_constr = V_repos × (1 − Dep) × Coef_Heidecke

Valor final:

V_final = V_constr + V_terreno

Firma del tasador

—

Aclaración / Sello

—